Создание ОСМД, часть 1. Законы

ОСМД, что кому принадлежит

Клуб СТРОИТЕЛЬ Эксклюзив

Статья по Закону №417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»

В последнее время один из наиболее активно обсуждаемых вопросов — вопрос о создании ОСМД. Об их преимуществах и недостатках. Сейчас достаточно распространена не актуальна, или даже неверная информация по этому вопросу. Поэтому мы обратились к эксперту, непосредственно задействованному в этом процессе — начальнику управления развития ЖКХ Департамента ЖКИ КГГА — Вере Радченко. Эта статья – первая из подборки статей об ОСМД, их создании и смежных вопросов. Сначала рассмотрим вопрос Законов. Следующая статья будет о том, как организовать ОСМД.

С 1 июля 2015 вступил в силу Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который уже с этого момента получил неоднозначное отношение и различные трактовки.

Этим законом четко определено, что все многоквартирные дома, где приватизировано квартиры и нежилые помещения принадлежат на праве общей совместной собственности именно владельцам, а не городу или государству.

Хотя эти нормы были определены раньше, например еще в 1992 году с вступлением в силу закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», часть вторая статьи 10 которого звучит так:
«Владельцы квартир многоквартирных домов и жилых помещений в общежитии являются совладельцами вспомогательных помещений в доме или общежитии, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома или общежитиях. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т. д.) передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.»

Да и в Гражданском Кодексе Украины, часть вторая статьи 382
"2. Все владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве общей совместной собственности общего имущества многоквартирного дома. Общим имуществом многоквартирного дома являются помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения, а также здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей всех совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории, а также права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.»

То есть никаких новаций в праве собственности Законом №417 не было введено.

В то же время, норма о необходимости в течение года самостоятельно определиться с тем, кто будет управлять домом жители многоэтажек восприняли не однозначно.

Есть такие люди, которые готовы брать на себя ответственность и начать самостоятельно управлять общим имуществом дома, самостоятельно определять сколько нужно платить за содержание и контролировать процессы расходования средств.

Есть и такие, которые не довольны новациями, люди, которых устраивает положение дел вроде «мы делаем вид, что платим за услуги, а ЖЭК делает вид, что работает». И таких, к сожалению большинство.

Первая категория людей, которые готовы взять ответственность уже создают инициативные группы, получают списки владельцев, проходят обучение в ШОК (Школе осведомленного киевлянина), созданной по инициативе руководства города и проводящей бесплатные семинары - обучение, целью которого является информирование жителей города, жителей многоквартирных домов как правильно выбрать форму управления их общим имуществом.

Какие механизмы еще не предусмотрены?

Главными пробелами закона является то, что к 1 января 2016 ЦОИВ должны были утвердить все подзаконные акты, необходимые для его выполнения. Однако большинство необходимых нормативных документов утверждено с опозданием, а некоторые, именно механизм проведения конкурса по определению управляющего - еще вообще не утверждены. Минрегион обещает его утвердить в ближайшее время, но даже принятие его в мае не даст возможности в таком большом городе как Киев выполнить норму закона по назначению на конкурсной основе управляющего вовремя, до 1 июля 2016 года. Это объясняется тем, что город тоже должен согласовать свои нормативные акты (например, создать конкурсную комиссию, определить какой именно жилой фонд будет выставляться на конкурс), а это невозможно сделать без понятного механизма, определенного конкурсными условиями.

Муниципалитетом были представлены предложения по совершенствованию закона и разработки подзаконных актов?

Местная администрация постоянно сотрудничает и с народными депутатами и с профильным комитетом Верховной Рады.

Еще на этапе разработки законопроекта 1565, который затем был утвержден законом 417, местная власть предоставляла предложения и замечания, которые кстати не были учтены, и следует отметить, что большинство проблемных вопросов, о которых мы говорили, в настоящее время и превратились в проблему. В частности такой болезненный вопрос для жителей ЖСК, как невозможность принимать решения по 417 закону. То есть в домах ЖСК, которые не перерегистрируется до 1 июля 2016 года в ОСМД, или не изберут управляющего, управляющего должен назначить город!

Сейчас в Киеве функционируют 911 ЖСК и 800 ОСМД!!! То есть ЖСК больше чем ОСМД. В домах ЖСК люди уже много лет как взяли ответственность на себя. Именно им труднее объяснить почему ЖСК должно превращаться в ОСМД, или почему председатель правления ЖСК должен становиться управляющим для своего дома.

Сейчас вопрос внесения предложений в закон, который пока нет механизма выполнить с 1 июля 2016 года, оставим депутатам Верховной Рады, которые брали на себя ответственность при его одобрении.

Кто будет обслуживать столичные дома: сценарии событий?

В соответствии с положениями пункта 5 заключительных положений закона

«В случае, если в течение одного года с даты вступления в силу настоящего Закона совладельцы многоквартирного дома, в котором не созданы объединения совладельцев, не приняли решение о форме управления многоквартирным домом, управление таким домом осуществляется управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которой расположен многоквартирный дом. В таком случае цена услуг по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурса, который проводится в порядке, установленном центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на один год от имени совладельцев подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого назначен управляющий. Если за один месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной срок в один год.»

В то же время, как мы говорили ранее, поскольку механизма еще нет, дома останутся в обслуживании управляющих компаний, пока не будет определена вся процедура. Жилой фонд городские власти без обслуживания не оставят.

Как жители могут изменить ЖЭК или другую организацию без создания ОСМД?

Законом 417 определена процедура проведения собрания совладельцев, которую надо пройти для переизбрания управляющего в многоквартирном доме.

В первую очередь надо найти трех единомышленников и создать инициативную группу.

Затем надо получить информацию обо всех совладельцах. Ее можно получить или у регистратора или в БТИ. В БТИ можно получить бесплатно подав запрос в Департамент жилищно-коммунальной инфраструктуры КГГА или обратившись в КП «Центр коммунальных услуг».

Не позднее, чем за 10 дней сообщить о дате и месте собрания, ФИО инициаторов и повестку дня.

Провести общее собрание, на котором предложить кандидатуру или управляющего, или Управляющую компанию. Также выбрать лицо, уполномоченное на подписание от имени всех совладельцев договора с управляющим.

Если на собрании совладельцев не удалось набрать необходимое количество голосов совладельцев, в течение 15 календарных дней, проводится письменный опрос.

По вопросам избрания управляющего и уполномоченного лица необходимо принять решение большинством совладельцев, которая рассчитывается по площадям.

Другие решения, по капремонтам, взносам, утверждение договора с управляющим и т.п., необходимо набрать более 75% голосов совладельцев по площадям.

О принятом решении сообщается в орган местного самоуправления, в соответствии с положениями Постановления КМУ № 109 от 24.02.2016 размещается информация о управляющем и уполномоченном лице на официальном веб-сайте ОМС.

А как создать ОСМД мы расскажем в следующей статье, которая выйдет где-то через неделю

Начальник управления развития ЖКХ Департамента ЖКИ КГГА — Вера Радченко, специально для Клуб «СТРОИТЕЛЬ»