На іпотеці в Києві можна ставити хрест

Охочих оформити іпотечний кредит в кінці жовтня очікував сюрприз: більшість банків тимчасово призупинили видачу позик на придбання квартири.

"Я подав документи на оформлення кредиту ще в середині жовтня, - розповів нам киянин Олександр В. - Зібрав усі необхідні папери, які від мене вимагав банк. За словами кредитного менеджера, я відповідав усім їхнім умовам. У мене "біла" зарплата 16 тис. гривень на місяць, на своєму місці роботи я вже чотири роки "тримаюся". Квартиру я збираюся купити за 80 тис. доларів, а кредит оформляю на 15 тис. доларів, тобто приблизно 130 тис. гривень. Термін позики - три роки. Але мене чекав сюрприз. В останніх числах жовтня в банку мені сказали, що рішення щодо моєї заявки буде ухвалено пізніше". Слова Олександра підтверджують ріелтори. "Наприкінці жовтня з 18 банків, які раніше реально видавали іпотеку (заявляли про цю послугу значно більше), отримати кредит можна було тільки у двох. Причому з досить великими складнощами", - розповіли експерти DOM.ria.ua. А за словами Тетяни Котенко, директора АН "Нова адреса", вона взагалі не стикалася з випадками оформлення іпотеки в жовтні. "У нашому агентстві угоди із залученням іпотечних кредитів проходять, - розповіла Ірина Луханіна, гендиректор АН "Благовіст". - Однак у жовтні їх кількість знизилася до 11%, в той час як у вересні частка таких угод становила 17%".

Що гальмує іпотеку

Як розповіли нам банкіри, найголовніша причина, чому банки перестали розкручувати іпотечне колесо, в тому, що їм банально не вистачає гривні: політика Нацбанку така, що він змушує банки "розкупорювати" їхні валютні резерви. Посилило ситуацію і те, що, налякані чутками про другу хвилю кризи, люди почали забирати депозити. Так, у вересні, за даними Нацбанку, внески населення скоротилися на 3 млрд гривень. Щоб призупинити відтік коштів, банки стали різко піднімати ставки за депозитами. У результаті вже в жовтні відтік внесків скоротився всього на 400 млн гривень. Але ціною цієї стабілізації стали ставки за гривневими депозитами 16-20% замість 14,5-15,5%. Це не могло не позначитися на іпотечних кредитах, адже вони формуються так: депозитна ставка плюс 2-3%. "Тому банки підвищили ставки за іпотекою в середньому з 15-16% до 18-22%", - розповів нам Олексій Холмецький, директор ріелторської компанії "Золоті Ворота". Припустимо, якщо нашому герою Олександру В. банк все-таки видасть кредит, але не під 15%, а під 22%, на суму 130 тис. грн., його щомісячний платіж за кредитом складе вже не 4,5 тис. грн., а майже 5 тис. грн. До речі, деякі банки, щоб і зовсім відлякати народ брати іпотеку, підняли ставки відразу на 6-7%. "Якщо у вересні іпотечну позику в нашому банку можна було взяти під 16,5%, то вже в кінці жовтня ми підняли ставку до 24%. Ніби як іпотека є, а ніби як і немає. Адже хто захоче брати кредит під такі відсотки?" - розповів нам менеджер одного з банків. А відбивати охоту у клієнтів брати кредити - резон є. Адже якщо Україну знову накриє хвилею кризи, нові банківські позичальники можуть з легкістю поповнити ряди проблемних позичальників.

Причина в законі

Крім нестачі гривні, зростання депозитних ставок і кризових очікувань, на поведінку банку вплинула ще одна причина. "Всьому виною - нова редакція закону № 3795, який набрав чинності з 16 жовтня 2011 року, а також підзаконні акти, які повинні бути прийняті у зв'язку з ним", - говорить адвокат юридичної фірми "Василь Кисіль і Партнери" Наталія Доценко-Білоус. Вони, крім іншого, розширюють права позичальника. Зокрема, закон уточнює процедуру виселення з квартири боржників, які перестали вносити платежі за іпотечним кредитом. При цьому боржнику і членам його сім'ї у разі примусового виселення на підставі рішення суду надається постійне жиле приміщення. Таким чином, законодавець ніби рекомендує боржникам добровільно не виселятися, а чекати надання постійного житлового приміщення на підставі рішення суду. Тому банки бояться, що їм стане складно виселяти боржників і продавати їхні квартири для погашення суми кредиту.

Дешеве - в дефіциті

За словами банкірів, згортання іпотечного кредитування і зростання ставок продовжиться до кінця року. Ставки можуть зрости ще на 2-3%, і середні складуть 23-24% річних. Втім, припинення видачі іпотечних кредитів на ринку нерухомості практично не позначилося, адже іпотека не встигла вийти на докризові обороти, і з її допомогою здійснювалися одиничні угоди. Тому на ринку столичної нерухомості - без змін. Як і раніше, розкуповуються квартири вартістю до 70 тис доларів. І в економсегменті сформувався дефіцит. Так, якщо ще місяць тому охочі придбати готельку за 35 тис. доларів могли вибирати з 3-4-х варіантів, то тепер нам вдалося знайти лише одну таку пропозицію. "Що стосується середніх цін, то зараз на ринку іноді з'являються готельки за 40 тис. доларів. Ціни на хороші "одинички" стартують від 52 тис. доларів, на середні "двійки" - від 62 тис. доларів, на 2-кімнатні більшого розміру - від 73 тис. доларів. І якщо умови в квартирі хороші, вона йде дуже швидко. Наприклад, вчора ми показували готельку за 40,5 тис. доларів. Покупці відразу внесли завдаток", - розповіла нам Тетяна Котенко. Такі ж ціни ми бачили і місяць тому на вторинному ринку нерухомості.

"Первинка"

Не змінюються ціни і на "первинку", хоча невелике пожвавлення попиту на її придбання є. Так, за даними агентства нерухомості SV Realty, минулого місяця їх було продано 770, що на 37 "жител" більше, ніж у вересні. При цьому багато хто, незважаючи на кризові очікування, вкладають гроші в недобудовані будинки. Правда, на фінальній стадії будівництва. Це на 10-20% дешевше, ніж після введення будинку в експлуатацію.

За найближчий місяць ситуація на ринку істотно не зміниться, але ціни на квартири можуть взяти курс на зниження. "Покупців стане менше - люди будуть чекати падіння цін", - пояснює Олександр Жолудь, економіст Міжнародного центру перспективних досліджень. Такі очікування він пов'язує з "заморожуванням" іпотеки та економічною нестабільністю. При цьому, за словами Руслана Безуглого, відчутне зниження цін буде можливо тільки при зростанні курсу долара. На думку Олексія Холмецького, зниження цін на житло відбудеться в тому випадку, якщо американська валюта подорожчає до 8,5 грн/долар. Тоді вони знизяться на 5%.

Оренда: попит менший, але дешеве житло розбирають швидко

В останні три тижні охочих зняти квартиру в Києві стало менше, стверджують практикуючі ріелтори. І це незважаючи на те, що ціни в жовтні не змінилися. Підняли орендну плату лише за ті квартири, де раніше вона була занижена. "Орендарів стало менше. Люди, які знімають квартири, бояться, що вдарить криза і можуть знизитися зарплати, або взагалі роботи може не бути. Тому вони вже не шукають для себе варіанти трохи кращі і, відповідно, дорожчі, а залишаються жити в недорогих квартирах, якими б поганими не були там умови", - розповів Руслан Безуглий. Втім, незважаючи на те, що народ зараз менш активно знімає квартири, хороші йдуть, як і раніше, швидко. "Клієнтів зараз не потрібно шукати. Установити адекватну ціну - і вони самі повалять, - вважає орендар з великим стажем Володимир. - Суджу по собі, так як є квартиронаймачем. У жовтні зняв 1-кімнатну квартиру на Оболоні в прекрасному стані, але за 4 тис. гривень. Дешевші по 3-3,5 тис. гривень просто не встигав навіть подивитися. Адже зараз як тільки адекватна ціна і доглянута квартира - людей дзвонить море, і здається вона через пару годин після того, як оголошення вийшло в газетах або на сайтах!"

Про адекватність цін є що розповісти і киянці Юлії. Вона здає "убиту" готельку в старому спальному районі. Просить 3 тис. гривень, але готова трохи знизити ціну, тому що не може знайти орендарів вже протягом кількох тижнів. "Ринок такий зараз, що хоч 25 тис. доларів на ремонт і меблі вклади, що 5 тис. доларів - здаси ти все одно за однією і тією ж ціною, - розповідає вона. - Я попередню квартирку зробила - просто супер! З декорами і іспанською плиткою, з новою технікою, кухня вбудована та інше. Схожі квартири були з дешевим ремонтом, без посудомийки, і телевізор звичайний. А тут я поставила плазму і ціну встановила всього на 500 гривень дорожчу. Вона стояла тиждень - один перегляд. А ті йшли за 3-4 дні".

Прогноз

Очікування другої хвилі кризи буде створювати невизначеність у житті людей і знижувати активність на ринку оренди - так вважають Руслан Безуглий і Олександр Жолудь. За їхніми словами, невисока активність тут збережеться як мінімум до Нового року. Ціни також стоятимуть на місці. При цьому житла, вигідного за співвідношенням ціна/якість, стане ще відсотків на 10 менше. А на думку Олексія Холмецького, ціни на оренду можуть вирости лише в разі, якщо подорожчає долар або виросте ціна на газ, що спричинить зростання вартості компослуг.

Тетяна Матичак

За матеріалами Сьогодні