Створення ОСББ, частина 1. Закони

ОСББ, що кому належить

Клуб «БУДІВЕЛЬНИК» Ексклюзив

Стаття по Закону №417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»

Останнім часом одним з найбільш активно обговорюваних питань — є питання про створення ОСББ. Про їх переваги та недоліки. Наразі, досить розповсюджена не актуальна, або навіть невірна інформація з цього питання. Тому ми звернулися до експерта, що безпосередньо задіян в цьому процесі — начальника управління розвитку ЖКГ Департаменту ЖКІ КМДА — Віри Радченко. Ця стаття є першою з підбірки статей про ОСББ, їх організацію та суміжні питання. Спочатку розглянемо питання Законів. Наступна стаття буде про те, як організувати ОСББ.

З 1 липня 2015 року набув чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який вже з цього моменту набув неоднозначного ставлення та різних трактувань.

Цим законом чітко визначено, що всі багатоквартирні будинки, де приватизовано квартири та нежитлові приміщення належать на праві спільної сумісної власності саме власникам, а не місту або державі.

Хоча ці норми були визначені раніше, наприклад ще у 1992 році з набранням чинності законом України «Про приватизацію державного житлового фонду», частина друга статті 10 якого звучить так:
«Власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.»

Так і у Цивільному Кодексі України, частина друга статті 382:
«2. Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.»

Тобто ніяких новацій у праві власності Законом №417 не було введено.

Водночас, норму про необхідність протягом року самостійно визначитись з тим, хто буде управляти будинком мешканці багатоповерхівок сприйняли не однаково.

Є такі люди, які готові брати на себе відповідальність та почати самостійно керувати спільним майном будинку, самостійно визначати скільки потрібно сплачувати за утримання та контролювати процеси витрачання коштів.

Є і такі, які не задоволені новаціями, люди, яких влаштовує стан справ на кшталт «ми робимо вигляд, що сплачуємо за послуги, а ЖЕК робить вигляд, що працює». І таких нажаль більшість.

Перша категорія людей, які готові взяти відповідальність вже створюють ініціативні групи, отримують списки власників, проходять навчання у ШОК (Школі обізнаного киянина), яка створена за ініціативи керівництва міста та проводить безкоштовні семінари – навчання, метою яких є інформування мешканців міста, жителів багатоквартирних будинків, як правильно обрати форму управління їх спільним майном.

Які механізми ще не передбачені?

Головними пробілами закону є те, що до 1 січня 2016 року ЦОВВ повинні були затвердити всі підзаконні акти, які необхідні для його виконання. Натомість більшість необхідних нормативних документів затверджено із запізненням а деякі, саме механізм проведення конкурсу з визначення управителя – ще взагалі не затверджено. Мінрегіон обіцяє його затвердити найближчим часом, але навіть прийняття його у травні не дає можливості такому великому місту, як Київ виконати норму закону по призначенню на конкурсних засадах управителя вчасно, до 1 липня 2016 року. Це пояснюється тим, що місто теж повинно узгодити свої нормативні акти (наприклад утворити конкурсну комісію, визначити який саме житловий фонд буде виставлятись на конкурс), а це неможливо зробити без зрозумілого механізму, визначеного конкурсними умовами.

Чи були подані муніципалітетом пропозиції щодо удосконалення закону та розробки підзаконних актів?

Місцева адміністрація постійно співпрацює і з народними депутатами і з профільним комітетом Верховної Ради.

Ще на етапі опрацювання законопроекту 1565, який потім був затверджений законом 417, місцева влада надавала пропозиції та зауваження, які до речі не було враховано, і слід зазначити, що більшість проблемних питань, на яких ми наголошували, на даний час і перетворились у проблему. Зокрема таке болюче питання для мешканців ЖБК, як неможливість приймати рішення по 417 закону. Тобто в будинках ЖБК, які не перереєструється до 1 липня 2016 року в ОСББ, або не оберуть управителя, місто повинно призначити управителя!

Наразі в Києві функціонують 911 ЖБК та 800 ОСББ!!! Тобто ЖБК більше ніж ОСББ. В будинках ЖБК люди вже багато років взяли відповідальність на себе. Саме їм найважче пояснити чому ЖБК повинно перетворюватись на ОСББ, або чому голова правління ЖБК повинен ставати управителем для свого будинку.

Наразі питання внесення пропозиції у закон, який поки немає механізму виконати з 1 липня 2016 року, залишимо депутатам верховної ради, які брали на себе відповідальність при його схваленні.

Хто буде обслуговувати столичні будинки: які сценарії подій?

Відповідно до положень пункту 5 прикінцевих положень закону

«У разі якщо протягом одного року з дати набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк.»

Водночас, як ми казали раніше, оскільки механізму ще немає, будинки залишаться в обслуговуванні керуючих компаній, поки не буде визначено всю процедуру. Без обслуговування житловий фонд міська влада не залишить

Як мешканці можуть змінити ЖЕК чи іншу організацію без створення ОСББ?

Законом 417 визначено процедуру проведення зборів співвласників, яку треба пройти для переобрання управителя у багатоквартирному будинку.

В першу чергу треба знайти трьох однодумців та створити ініціативну групу.

Потім треба отримати інформацію про всіх співвласників. Її можливо отримати або у реєстратора або в БТІ. В БТІ можливо отримати безкоштовно написавши запит у Департамент житлово-комунальної інфраструктури КМДА або звернувшись до КП «Центр комунального сервісу».

Не пізніше, ніж за 10 днів повідомити про дату та місце зборів, ПІБ ініціаторів та порядок денний.

Провести загальні збори, на яких запропонувати кандидатуру або управителя, або Управляючу компанію. Також обрати особу, уповноважену на підписання від імені всіх співвласників договору з управителем.

Якщо на зборах співвласників не вдалось набрати необхідну кількість голосів співвласників, протягом 15 календарних днів, проводиться письмове опитування.

З питань обрання управителя та уповноваженої особи необхідно прийняти рішення більшістю співвласників, яка розраховується по площах.

За інші рішення, щодо капремонтів, внесків, затвердження договору з управителем тощо, необхідно набрати більше 75% голосів співвласників по площах.

Про прийняте рішення повідомляється орган місцевого самоврядування, який відповідно до положень Постанови КМУ № 109 від 24.02.2016 розміщує інформацію про управителя та уповноважену особу на офіційному веб-сайті ОМС.

А як створити ОСББ ми розповімо у наступній статті, яка вийде десь через тиждень

Начальник управління розвитку ЖКГ Департаменту ЖКІ КМДА — Віра Радченко, спеціально для Клуб «БУДІВЕЛЬНИК»