В минулому 2013 ринок нерухомості України витримав чимало випробувань. Підводячи його підсумки, не можна не згадати про безліч законодавчих реформ, які були проведені, але оцінюються експертами неоднозначно. Також з українського ринку нерухомості пішла частина іноземних інвесторів, що позначилося на фінансуванні будівельних проектів. Догляд іноземних та міжнародних капіталів з України пояснюється в першу чергу тим, що законодавство країни не тільки не допомагає, але всіляко «перешкоджає» інвестицій. Нестабільність української економіки, яка досі не може вийти з кризи, також вплинула на ринок нерухомості. Фахівці компанії «Домобаза» провели дослідження, яким був 2013 рік для ринку нерухомості України і чого чекати в 2014-му році, головними тезами якого поділилися з ІАП «Столична нерухомість».
Законодавчі шторми
Особливу увагу слід приділити проведеним реформам у сфері нерухомості в 2013 році. Їх усього було чотири і всі вони були спрямовані на поліпшення та удосконалення ведення фінансових операцій та документообігу. Багато хто з них були взяті з практики європейських держав, однак, як завжди, те, що в Європі вважається нормою, у нас або сприймається в багнети, або впроваджується в життя, спотворюючись до невпізнання. Першою реформою була поява органів єдиного державного реєстру нерухомості. Цей орган повинен був замінити БТІ, проте з перших же чисел нового року стало зрозуміло, що БТІ розформували, а зробити грамотну заміну повноважень і зобов'язань забули.
Тому людям довелося самостійно методом проб і помилок розбиратися з новоспеченим органом і його повноваженнями. Крім усього іншого, електронна система документообігу в Держреєстрі з самого початку його роботи стала блокуватися, що жодним чином не сприяло його нормальній роботі. Далі було введення податку на нерухомість, яке відбулося в липні. Про цей податок говорили ще в 2012 році і всі його боялись, оскільки ніхто достеменно не знав, хто повинен його платити і на яких умовах. Це незнання не пояснили ні законодавчими актами, ні практикою. Коли прийшов час платити податок, то почали з'являтися проблеми, головним чином при обчисленні суми платежу. Довелося робити відтермінування введення податку на півроку. Тим паче, що уряд замислив вносити нові зміни в новий податок.
Наприклад, особа платник податків буде визначатися як власник будь-якої нерухомості, а не фізична або юридична особа. У серпні з'явилася ще одна реформа, до якої і люди, і державні структури готувалися цілий рік - обмеження готівкових розрахунків. Суть її зводилася до того, що якщо сума грошових операцій сягає 150 тис. грн. і більше, то розрахунок повинен проводитися безготівковим чином, тобто через банк.
Покупцям це нововведення, звичайно, не сподобалос , проте «згнітивши серце» вони все-таки почали потихеньку проводити фінансові операції через банки, але незабаром з'ясувалася ще одна проблема - банки виявилися зовсім не готові до проведення подібних операцій, деякі структури навіть не знали про нововведення.
Таким чином цю реформу також відтермінували на два місяці, повністю вона запрацювала в жовтні. До того часу винахідливі українські шахраї вже встигли придумати кілька «успішних» схем «обербу» безготівкового розрахунку.
Ситуацію мали покращити нові правила оцінки майна, які з'явилися в листопаді. До цього нововведення також готувалися довго, але коли дійшло до справи виявилося з декількох тисяч фірм, які надають в Україні послуги з оцінювання, ліцензію на проведення оцінки за новими правилами отримали близько півтисячі підприємств. Фахівців для проведення робіт не вистачало.
Ситуація погрожувала розжаритися «дочиста», проте вся країна переключилася на Евромайдан і нові правила оцінки залишилися на «задньому» плані.
Всі реформи 2013 болісно відгукнулися на ринку нерухомості. Особливо постраждала сфера «вторинного» житла.
Будівництво не зупинилося
В 2013 році , за даними компанії «Домобаза» в Україні з'явилося 542 нових об'єкти нерухомості.
В цілому, ситуація в регіонах виглядає наступним чином:
Найбільша кількість об'єктів нерухомості була введено в Київській (100 новобудов), Львівській (64 та Харківській (63) областях. Також багато нових об'єктів з'явилося в таких областях, як Дніпропетровська, Донецька, Одеська, Івано- Франківська, Тернопільська та Рівненська. В цілому, області Західної України проявляли незвичайну активність підч ас зведення нових будинків минулого року. А ось області Північної, Південної та Центральної України (крім Київської) відстають. Особливо «сумна» ситуація в Житомирській, Чернігівській, Херсонській та Миколаївській областях.
Лідером у будівництві за 2013 рік є житлова міська нерухомість, а також торгова і офісна. В цих сферах було здано найбільше об'єктів. Багато з них знаходяться в багатофункціональних житлових комплексах, оскільки сьогодні в Україні популярна реалізація саме таких проектів. Вони дозволяють жителям великих міст влаштовувати своє життя так, щоб і будинок, і робота, і школа для їх дітей знаходилися не тільки в одному районі міста, а й в одному комплексі. Також в 2013 році стала більш активно будуватися розважальна нерухомість. Цей сегмент нерухомості найчастіше поєднується з торгівлею. Тому в Україні триває бум будівництва торгово-розважальних центрів.
Найбільшу кількість площ було здано в сфері житлової нерухомості - близько 10 млн. в усій країні. В одному тільки Києві з'явилося 1 млн. . 358 тис. кв.м. нового житла. Це найбільший показник в Україні. Далі йде Київська область, в якій побудували 1 млн. 317 тис. кв.м., потім АР Крим - 938 тис. кв.м., - і Одеська область - 676 тис. кв.м.
Комерційна нерухомість в 2013 році відзначилася різнобічністю. Сфера торгової та розважальної нерухомості, як уже згадувалося раніше, процвітає. Протягом року в усій країні відкрилося кілька великих торгово - розважальних центрів і чимало скромніших за площею об'єктів.
Сфера офісної та готельної нерухомості в 2013 році була менш продуктивною. Ці сегменти страждають від недостатності фінансування та попиту. Кількість вільних офісних площ зростає з кожним роком, орендні ставки в бізнес -центрах, на думку деяких аналітиків, досягли або близькі до цінового «дна», але орендарів в країні не вистачає, щоб поглинути всі пропозиції на ринку офісної нерухомості.
Схожа ситуація і з готелями, у більшості з яких низький рівень заповнюваності. Незважаючи на це, в 2014 році в Україні з'явиться ще кілька міжнародних мережевих готелів. Але більшість девелоперів зараз воліють працювати на ринку житлової та торговельної нерухомості. Саме ці сегменти і продовжать активно розвиватися в 2014 році.
Мирослава Рекун « Домобаза »
